マイホーム

築古 中古一戸建てを購入した際に気をつけたポイント 失敗しないためには?

2019年9月、我が家は中古戸建を購入。賃貸マンションから念願のマイホームへ引っ越しました。

ここでは、中古戸建の購入において気をつけたポイント、確認すべき点を紹介します。

これから中古物件を買おうかなと検討中の方が失敗しないため&不安払拭のお手伝いになれば嬉しいです。

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お得物件!ホントにお得?ワケアリかも…

不動産系サイトなどで物件情報を眺めていると、築年数や立地、広さの割りにお安い物件に出会うことがあります。

「お!?掘り出し物!」

なんて思っちゃいますが、だいたいのお得物件にはワケがあるんです。

まぁ当然ですよね。

その部分が気にならない、という方にはもちろんお得ですが、多くの方が気にする点だからこそ価格が安いわけで…

そういったワケはしっかりチェックしたいものですね。

 

建ぺい率・容積率オーバー

土地に建てる建物の大きさは、建築基準法によって決められています。それが「建ぺい率」と「容積率」。

  • 建ぺい率:敷地面積に対する建築面積の割合
  • 容積率:敷地面積に対する延べ床面積の割合

土地の種別なんかでいろいろ制限は変わりますが、これをオーバーするサイズの家は建てられません。

が、古い住宅の場合「建築当時はOKだったけど現状ではNG」という建物もあるわけです。

これを「既存不適格物件」とか言ったりします。

そういうオーバー物件は

  • 建て替えしにくい(同じサイズの家は建てられない)
  • ローンが組めない、組みにくい、金利が高くなる
  • 手放すとき買い手がつきにくい

といったデメリットがあります。

たとえば、火事で全焼→建て替えたい→小さい家しか建てられず家族で暮らせない、とかね。

我が家も、「お!築年数・間取りの割りにお手ごろ!」と思ったらオーバーでして、あえて問題のある家を買う理由も見つからないので却下しました。

 

接道義務を満たさない・再建築不可

これも建築基準法ですが、ざっくり言うと建物を建てる土地は「幅4m以上の道路に2m以上接していないとダメ」という制限があります。

2m以上道路に面していない敷地、つまり「接道義務を満たさない」敷地は「不適合接道」と言って、建物を建てられません。

しかし建ぺい率うんぬんと同様、中古物件だとこの条件を満たしていないものもあるのです。

とくに古い住宅地には多いと思います。

我が家で物件を探すときにも度々出会いましたし、ご近所にもちらほら…

価格は安くなりますが、

  • 建て替えができない(再建築不可)
  • ローンが組めない、組みにくい、金利が高くなる
  • 手放すとき買い手がつきにくい
  • 引越し時や生活もろもろに不便

といったデメリットがありますね。

だいたいの不適合接道の物件は、駐車スペースもありませんし、そもそも家の前まで車で行けないことがほとんど。

資産価値としてのデメリットももちろんですが、個人的にはこの生活上の不便が大きく感じられ、我が家では不適合接道の物件は避けました。

(内見したけど、やっぱり不便そう!)

接道1mくらいだと引っ越し作業なんかも難しそうですね。

セットバック

上記、接道義務では「幅4m以上の道路」に土地が接していなければなりません。

しかし古い住宅地など、4mなに満たない道も少なくありません。

そういう細い道の一部は「二項道路」「みなし道路」として特例的に道路に認められているものもあるのです。

では、二項道路なら接道義務を果たしているからOKかと言えば、そうではありません。

二項道路に面する建物は建て替えの際、道幅を広くするための協力「セットバック」の義務を負います。

セットバックとは、道幅の不足分の1/2分、道路のために建物を後退させること。

例えば道幅3mの二項道路の場合、4m-3m=1m、1mの半分の0.5m後退するわけです。

土地に余裕がないと、建て替え時にもとより建設面積が小さくなる可能性があるので要注意ですね。

 

瑕疵担保責任免責、担保期間

住宅の売買では、売り主に「瑕疵担保責任」というものがあります。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

住宅の隠れた瑕疵(欠陥、不具合)があった場合、買い主が売り主に契約解除や賠償を求められる。

瑕疵とは

  • 雨漏りしている(していた)
  • シロアリ被害がある(あった)
  • 腐蝕
  • 地盤沈下
  • 古い浄化槽などが埋まっている

などなど、結構いろいろあります。

ただし購入前に気づかなかった・分からなかった問題が対象です。

事前に説明があった件は対象外になります。

つまり、事前には「雨漏りはありません」と説明があったのに雨漏りした(していた)というようなときは、瑕疵担保責任を問える…というわけです。

不動産屋さんが売り主の場合、中古物件は2年以上の瑕疵担保責任がついています。

ただ、中古物件は個人が売り主のケースが多いため、責任期間が1〜3ヶ月と短かったり、まったくない「瑕疵担保責任免責」になっていたりする物件が多いです。

とくに築年数が古い物件は瑕疵担保責任免責物件がほとんど、という印象。

その分価格は安いですが、購入後に雨漏り修理など出費がかさむリスクもあります。

まぁ、購入前に構造等に問題がないと確認できていれば瑕疵担保責任免責でもOKなんですが、素人にはなかなか判断が難しいですよね…

というわけで、我が家は瑕疵担保責任がついている物件を候補としました。

気に入った物件が瑕疵担保責任免責の場合など、心配なら建物診断を受けるという選択もあります。

 

ハザードマップ、土砂災害警戒区域など

間取りや築年数、建ぺい率など「その物件自体」だけでなく、土地の状態も重要です。

マイホームとなると何十年と暮らす(我が家は20年は住みたい)わけですからね〜

特に心配なのが災害系です。

日本はどこに住んでも地震の可能性がありますし、最近は大雨などによる土砂災害、浸水被害も多いですよね。

どこでも可能性はあるとはいえ、なるべくリスクは避けたく、ハザードマップなどの情報をチェックしました。

我が家の場合、高台なので土砂災害系を念入りに…

結果、近くに警戒区域がありましたが我が家には影響が少なそう…と判断しました。

地理院地図

左上の「情報」から「ベクトルタイル提供実験」→「地形分類(自然地形)」を選択すると、その場所の地形の特色と災害リスク解説が見られます。

緊急避難場所や起伏が見られるなど情報が多いので参考にどうぞ。

 

地域の事件や事故、治安などを検索。近隣を歩いてみる

他の点がだいたいクリアできた辺りで、治安などを調べました。

  • ネットで事件、事故などニュース記事チェック
  • Google Mapで周辺のお店、病院など確認
  • 小学校、中学校、自治体の子育て支援など確認
  • 地域の口コミ情報をチェック

ゴミの分別なんかの生活情報も収集しておくといいですね。

また、ネットでざっくり情報を仕入れつつ、実際に現地を歩いてみました。

  • 物件の近所
  • 学区の小学校(登校路)
  • 最寄り駅周辺
  • 主に使いそうなスーパーなどの中(品揃えや物価)

などを確認しました。

我が家の場合、

  • 小学校が遠いけどまぁ許容範囲かな
  • 物価はいままでと同じくらい
  • ご近所に子育て中ファミリーが多数いるっぽい
  • 住宅街でご近所は清掃なども行き届いて静かな環境

などを実感。

引っ越してから「こんなはずじゃなかった!」とならないためには、実際に周辺を散策するのは大切だと思います。

 

損しないためにしっかり確認してお気に入りのマイホームを探そう

ネットなどで物件情報を眺めていると、ここで紹介したような専門用語がたくさん出てきますよね。

しかし、ちーさく表示されていて気付かなかったり、契約段階までオープンになっていない場合もあったり。

せっかく気に入った間取りや立地の物件があっても、いざ詳細を見たら問題があった…となると時間もムダになりますし、気持ち的にも凹んでしまうので、最初にこういったポイントを押さえておけるといいかな、と思います。

「いい!」と思った物件は、内覧もお願いしつつ、ガンガン不動産屋さんに突っ込んで聞いてみるとスムーズですね。